Пазарът на имоти вече бере плодовете от кризата

Пазарът на бизнес имоти в България започна да бере плодовете на кризисните години, образно казано. След няколко години на застой, в които всеки изчакваше да види какво ще последва и никой нищо не правеше, секторът най-сетне дава признаци за отлепяне от дъното и начало на нов възходящ цикъл.

Цялостното усещане за позитивно развитие се подклажда най-вече от сегмента на офис площите, подкрепен от утвърждаването на България като една от водещите дестинации в аутсорсинг индустрията, управлението на бизнес процесите и сектора на информационните технологии.

Разширяването на съществуващите фирми на този пазар и навлизането на нови играчи – и чуждестранни, и местни, вече се отразява не само на пазара на офиси в София, но и на пазарите в другите големи градове. Това води след себе си и интерес към пазара на жилища предвид създадените нови работни места и доходите в тези сектори.

През миналата година България поведе по ръст на сключените сделки с бизнес имоти в Европейския съюз (ЕС) – повече от три пъти на годишна база, показват сравнителни данни на консултантската компания Cushman & Wakefield. Предвид сделките през тази година, както и запитванията, консултантските компании очакват още по-осезаемо раздвижване през следващата година, още повече, че географският фокус на инвеститорите все повече се разширява и вече е близо и до страната ни.

Още е рано обаче да се прогнозира какъв точно ще е ръстът на инвестиционните обеми през тази година. Той зависи от приключването на няколко сделки, които са в ход в момента. Нивата обаче няма да са по-малки, отколкото бяха през 2014 г.

Аутсорсинг индустрията – водещата сила

През последната година България зае водеща позиция като най-добра аутсорсинг дестинация в Европа в няколко класации. Последното признание идва от European Outsourcing Awards (Европейските аутсорсинг награди), организирани от британската National Outsourcing Association.

Според глобалната класация за аутсорсинг дестинациите на Cushman&Wakefield за 2015 г. страната ни е лидер в Европейския съюз (ЕС), а в световен план се нарежда на трето място след Виетнам и Филипините.

Според Global Services Location Index за 2014 г., изготвян от анализаторската компания A.T. Kearney, България е на девето място в глобален мащаб и единствената европейска държава в топ 10 на водещите аутсорсинг дестинации.

Отговорът на тези позиции можем да търсим в развитието на пазара на офис площи през последните две години. В страната ни навлизат все повече компании от индустрията, с бързи темпове се увеличава и броят на заетите в нея.

Според оценката на Българската аутсорсинг асоциация в момента в индустрията са заети 24 хил. души, а до 2018 г. се очаква те да се увеличат до 60 хил. души. От тях 40 на сто са заети с разработване на софтуер, като страната ни е първо място в Европа по сертифицирани ИТ специалисти на глава от населението и на трето място в света по същия показател. Индустрията генерира и 6 на сто от БВП.

Водещите консултантски компании на пазара на бизнес имоти – Colliers и Forton, партньорът на Cushman&Wakefield за България и Македония, отчитат ефектите от разрастването на аутсорсинг индустрията върху пазара на офиси.

“В тази сфера работят образовани хора, които като заплащане са над средното ниво за София и големите градове. Съответно те са двигател и на жилищния пазар, също на съживяващото се потребление и стабилизирането при търговските площи. Крайният ефект е появата на сгради с първокласни наематели, пазарни наеми и висок процент на заетост, които привличат инвеститорски интерес”, коментират от Forton.

Терени за строителство – сигнал за инвестиционния интерес

По данни на Forton за деветмесечието две трети от сделките на пазара са с терени за строителство – главно за жилища и офиси, но не липсват и такива за индустриални площи. Още не са готови оценките за цялата година, но вероятно съотношението ще се запази.

Очакванията са интересът към парцели с добра локация да продължи и през 2016 г., поне доколкото предприемачите вече връщат доверието си в пазара и се насочват към по-мащабни мултифункционални проекти, комбиниращи различни видове площи – жилищни, офисни, търговски и други, допълват от компанията.

И в индустриалния сегмент много от инвеститорите се замислят за покупка и построяване на собствени бази заради високите наеми на новите бази, коментира Симеон Митев от агенцията Шанс 96. Все още обаче инвеститорите, които изграждат проекти с цел отдаване под наем, подхождат доста плахо, допълва той.

Сред най-големите сделки през 2015 г. можем да откроим покупката на земя за строителството на нов комплекс на „Garanti Koza“ в София, както и продажбата на портфолиото от имоти на „Erste Group Immorent“, подчертават от Forton.

Офисите – засилено търсене, свито предлагане

Засиленото търсене на пазара на офиси не доведе до осезаем ръст на предлагането и през 2015 г. От големите проекти на пазара излезе само един - сградата на Capital Fort на „Цариградско шосе“ в София, и то запълнен в голяма степен именно благодарение на търсенето от страна на компании от аутсорсинг индустрията.

Точно това търсене катализира редица нови проекти, сред които четвъртата фаза на Expo 2000 и проекта на Bernard Investment на „Цариградско шосе“ в София. Качественото предлагане на готови площи обаче е толкова свито, че през 2015 г. се “роди” феноменът наем на офис в сграда в строеж. Сред сделките се открояват тази на Visteon точно в Capital Fort, както и сделката на ДЗИ и СИБанк за офис в “Милениум център” на бул. “България” в София.

Вероятно недостигът на първокласни площи от клас А ще се запази и през следващата година, защото не се очаква на пазара в София да излязат други големи проекти – те са предвидени основно за 2017 г.

Още по-затегнато е предлагането в другите градове, към които аутсорсинг индустрията все по-често поглежда. Активността в Пловдив, Варна и Бургас е предимно в сектора на жилищното строителство, както показват и данните на Националния статистически институт (НСИ). Затова значителна част от офис площите, които се очаква да бъдат завършени през следващите месеци, вече са отдадени.

Свитото предлагане подкрепя плавния ръст на наемните равнища в София, които за площите клас А вече превишават 12-12,5 евро за кв. м.

От Forton очакват инвестициите в офис сгради да продължат, особено в София. Офисният пазар още не може да набере инерция след годините на слаба инвестиционна активност. По същата причина очакваме да продължи и сключването на наемни сделки още в хода на строителството, заключават от компанията.

Офисните сгради се очертава да са са и във фокуса на инвестиционния пазар, като доходността към момента за първокачествен продукт е приблизително 9%, допълват от Colliers. През следващата година очакваме нива и под тази стойност, прогнозират от компанията.

Индустриалните и логистични имоти – (малко) повече смелост на инвеститорите

През 2015 г. най-сетне стартираха няколко спекулативни проекта като отговор на сигналите на пазара - вторият етап на логистичния парк East Ring, третата фаза на 3ММ Лого център, втора сграда в Universal Logistics, Ring Road Logistic Park и други.

Заради засиленото търсене очакванията са, че новите проекти бързо ще се запълнят, тъй като свободните площи са под 2%. Така свитото предлагане доведе до ръст на цените – средно те превишават 4 евро за кв.м, а в някои случаи – и 5 евро.

Симеон Митев посочва, че се търсят главно големи складови площи от висок клас, отговарящи на европейските стандарти, както и складови площи от по-нисък клас. Към момента търсенето е повече от предлагането и не се очаква обрат в краткосрочен план, смята той.

И Митев отчита, че изграждането на нови площи с цел отдаване под наем е доста плаха тенденция. Строят се малки квадратури на фази, за да се пробва дали пазарът може да ги поеме.

Най-голямо раздвижване на пазара на складови площи се наблюдава в района на София и Пловдив, отчита Митев. Цените на складовете висок клас достигат от 3 до 5,5 евро за кв.м, а на нисък клас – 1-2 евро. В останалите райони на страната цените са с едно до две евро надолу предвид локацията на площите при същото качество, показва статистиката на агенцията Шанс 96.

Най-търсени са локациите в основните градски центрове - София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора, в районите с добре развита инфраструктура и развит пазар на работна ръка. Предвид състоянието на инфраструктурата към момента най-развити райони са  София и Пловдив, коментира Митев. Във Варна и Бургас търсенето е главно сезонно, като според него пазарът там е много специфичен. Районите на Плевен и Стара Загора  са със сериозен потенциал за развитие, заключава той.

По-осезаемото раздвижване на индустриалния пазар е свързано и с развитието на инфраструктурата. Същевременно реализирането на големи проекти ще спомогне за привличане и на нови инвеститори, допълва Симеон Митев.

Търговски площи и алтернативни активи

На пазара на търговски площи в общи линии – нищо ново. Предлагането и наемните нива са стабилни – и в моловете, и по водещите търговски улици, продължава и процесът по препозициониране на проекти с неработещи концепции. Два примера – в началото на 2016 г. се очаква да приключи ремонтът в първия мол в България – City Center Sofia, а мол Галерия Варна ще се превърне в болница.

Затишието обаче може би е индикация за предстоящо оживление на инвестиционния пазар. Инвеститорски интерес не липсва, както и качествен продукт, което е предпоставка за сделки през следващите тримесечия, прогнозират от Forton.

През тази година също имаше сравнително големи сделка за търговския сегмент предвид застоя на пазара – за Марково тепе мол в Пловдив и Галерия Варна във Варна.

Що се отнася до профила на инвеститорите на пазара – опортюнистични или с по-дългосрочен хоризонт, това зависи от очакванията на продавачите, посочват от Forton. “В момента на нашия пазар има продукт и за двата типа инвеститори, но конкретни сделки може да очакваме само ако продавачите имат реалистични очаквания за цената на активите си”, смятат от компанията.

Според Colliers обаче все още инвеститорите са с опортюнистични очаквания за нашия пазар. Обичайната стратегия за период на държане на инвестицията е между 3 и 5 години, посочват от компанията. “В момента има интерес във всички сегменти: офиси, жилища, складови площи и хотели. Този тип инвеститори създават предпоставки и обикновено предшестват навлизането на институционални инвеститори”, заключават експертите.

Извън основните сегменти от пазара на бизнес имоти, капацитетът ни за привличане на инвеститори в т.нар. алтернативни сегменти – здравна, социална и културна инфраструктура, студентски жилища и т.н., е ограничен, смятат от Colliers.

Студентите, социалната дейност и здравното осигуряване са обект на държавна намеса в България, а дейността се субсидира. В много случаи (може би изкл. здравното обслужване) приходите са прекалено ниски, за да оправдават инвестиция в недвижими имоти.  Например, няма икономическа логика да се строят частни общежития за студенти, докато има субсидирани държавни такива на наемни цени под пазарните. Още повече, заетостта в такива имоти е сезонна.

От Forton подчертават, че за момента този пазар се доминира от местни инвеститори, защото те познават пазара по-добре. Чужди инвеститори едва ли ще навлязат на този пазар самостоятелно, по-скоро в партньорство с местни компании и при наличие на достатъчен мащаб. Тъй като говорим за проекти, които в голямата си част са социални, ключови при тях са демографската перспектива, както и регулациите от страна на държавата.

Перспективи за развитие

Близкото бъдеще изглежда благоприятно за пазара на бизнес имоти. При липса на неочаквани сътресения, 2016 би трябвало да е година на по-осезаем подем. В момента цената на капитала в Западна Европа е много ниска, което „изтласква“ повече капитал в Източна Европа, посочват от Colliers. В Полша и Чехия се изразходват възможностите за инвестиране в подценени имоти, а и такива на пазарни цени. Това насищане би подтикнало част от инвеститорите да се обърнат към България, прогнозират от компанията.

Потенциалните геополитически рискове и политическата нестабилност остават фактор при взимане на инвестиционни решения за България, посочват от компанията, като дават и пример: в началото на 2015 г. очакванията бяха, че ще привлечем повече инвестиции поради логиката капиталите да се движат на изток в ЕС. Рекордите обаче са в държавите от Централна и Източна Европа.

За компаниите от региона България е по-скоро стабилно и спокойно място за развитие на бизнеса им, казват от Forton. За разлика от регионалните инвеститори обаче, тези на глобално ниво разглеждат Югоизточна Европа като район в близост до конфликтни точки и голямото предизвикателство в комуникацията с тях е да ги убедим, че тук ще намерят стабилност.

Очакванията на компанията са през следващата година малките сделки до 10 млн. евро да продължат да се доминират от местните и опортюнистичните инвеститори. Според прогнозите и банките ще проявят по-сериозна активност, поне що се отнася до пакетни сделки с обезпечения по необслужвани кредити. Доходността обаче ще продължи да намалява, особено в офис сегмента.

Още икономически новини четете в Investor.bg