От какъв закон се нуждаят брокерите на недвижими имоти у нас?

Първият Real Estate Business Forum на платформата за недвижими имоти Imoti.net се проведе вчера в София, като дискусиите на сцената предложиха полезна и интригуваща информация по отношение на архитектурното наследство в столицата, променливите около цените на пазара с недвижими имоти, а финалният панел презентира какви са предложенията и възможностите за регулирането на брокерския бранш.

Паметниците на културата и техните режими за опазване на архитектурното наследство бяха на фокус в първия панел на тема „Трансформации в архитектурното наследство“.

„През последните пет години все повече купувачи търсят т. нар. трофейни имоти с историческа и културна стойност с цел да ги реставрират и ползват“, каза по време на разговора Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates| Christie’s International Real Estate и New Estates. Илиева допълни, че това е в контраст с предишни години, когато подобни сгради са оставяни да се саморазрушат, а парцелът се използва, за да се построи поредна луксозна жилищна сграда. Тя посочи, че институциите вече помагат да не се събарят сгради с културно и историческо значение и всеки нов купувач знае, че тази сграда не може да се превърне в кооперация, а трябва да я запази.

„Най-голямото предизвикателство в работата с паметници на културата са техните режими за опазване на архитектурното наследство. В една от зоните на района – под бул. „Дондуков“ до бул. „Сливница“, са въведени режими за опазване на архитектурното наследство, които са в сила от 2005 г., но те не сработват, тъй като са слабо рестриктивни. Столична община има инициатива да се въведат нови, по-конкретни режими за тази зона, за да се запазят обектите с архитектурно значение, които все още са запазени там. Предложението е входирано в Министерството на културата и очаква становището на министъра“, това съобщи арх. Владимир Колев, главен архитект на район „Оборище“.

„В София има само една запазена жилищна сграда отпреди Освобождението в кв. „Бенковски“, която е оцеляла поради по-ниския инвеститорски интерес. Няколко пъти през следващите десетилетия имаме примери за масово разрушаване на ценни сгради. Историите за емблематични сгради имат все по-голямо влияние и са в полза на сградите, тъй като създават разбиране сред обществото, че те са значими заради паметта, която пазят, дори да не са с най-красивата визия“, каза писателят и създател на дигиталната платформа „Бохемска София“ Виктор Топалов. Според него историите успяват да превърнат някои къщи в легенди и през последните години има все повече такива обекти.

По време на втория панел на тема „Новата идентичност в бизнеса с недвижими имоти“ стана ясно, че жилищният пазар е започнал активно 2025 г., като запитванията от купувачите са нараснали с 30-40%, а търсенията им обхващат цялата страна. Това съобщи Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, като допълни, че тези данни съвсем не са присъщи за начало на годината.

„На фона на активното търсене предлагането остава ограничено и няма признаци да се увеличи, ако се съди по спада на издадените разрешения за строеж през миналата година“, каза Стойкова.

Според нея тази година трудно ще бъде постигнат баланс между търсенето и предлагането на пазара и това ще поддържа ръста на цените. Към новото строителство, което е недостатъчно, за да отговори на голямото търсене, се прибавя ограниченото предлагане на имоти на вторичния пазар.

„Продавачи, които се разделят със старото си жилище, за да купят друго с по-високо качество и на по-добра локация, също задържат имотите си поради страха, че няма да намерят достатъчно добро жилище“, това коментира Анжелина Добрева, собственик и управител на агенцията за недвижими имоти RealNet.

„Ако през 2022 и 2023 г. купувачите са отправяли предложения над офертната цена и за един имот е имало минимум трима кандидати с равни условия, сега те са средно двама, но условията не са равни“, съобщи Добрева. По нейни думи имотите се купуват на офертната им цена или с незначителна отстъпка под 5%.

„Пазарът на къщи около София също предизвиква интереса на купувачите, като той е насочен към три типа имоти – бюджетна къща старо строителство, която изисква значителни средства за ремонт, къщи до 500 хил. евро, които сега са масов сегмент на пазара, и къщи над 500 хил. евро, към които има по-високи изисквания и очаквания. Купувачите на къщи са хора в 30-те си години, които създават семейство и търсят основен имот в по-добра среда за живот“, съобщи по време на разговора Христо Георгиев, управител на агенцията за недвижими имоти iHome.

„През 2024 г. отново беше отбелязан рекорден ръст в жилищното кредитиране, като портфейлът на жилищните кредити в банковата система нарасна до близо 25,7 млрд. лв. Ръстът е с 29% на годишна база“, това коментира Десислава Арабаджиева, ръководител отдел „Анализ и одобряване на кредитни продукти за физически лица“ във Fibank.

По думи на Арабаджиева, цитирайки данни на Агенцията по вписванията, миналата година 44% от сделките с имоти в страната са осъществени с ипотечен кредит. В София това се отнася за 73% от сделките поради по-високите цени на жилищата, а в останалите големи градове около половината от покупките са били подпомогнати с кредит.

По време на втори панел Петър Дясков от Tendrik представи SEO и тенденции в дигиталния маркетинг за Real Estate бизнеса, като присъстващите научиха за някои основни похвати при Facebook и Meta реклами, сред които бяха настройки на видеата, правилно таргетиране на аудитория, както и представи понятието Dynamic Real Estate Ads (DREAs).  

С презентация за професионален софтуер за управление на агенции за недвижими имоти, надграждащи възможностите за бизнеса в имотния сектор, се включи Илия Добрев, управител на Estate Assistant. Той представи на вниманието на аудиторията всичко необходимо за работа и маркетиране, както и предложения за по-добра комуникация с купувачи и наематели.

Първият Real Estate Business Forum за годината завърши с най-очакваната дискусия за бранша - „Регулация на посредничеството при сделки с недвижими имоти“. Участниците в панела се обединиха около твърдението, че брокерският бранш е узрял за регулирането на дейността му и е съгласен, че са нужни ясни правила за работа, вписани в закон, за да се изчисти неговият имидж,  но регулацията трябва да обединява бранша, а не да го разделя допълнително.

 „Време е  да преминем от етапа на  философски разсъждения към конкретна  работа по конкретни текстове“, призова Георги Павлов, председател на Консултативния съвет на AG Capital и председател на Съвета на директорите на Realto Group.

Според Веселина Стоева, председател на Управителния съвет на Асоциацията за развитие на брокерите на имоти (АРБИ), регулацията трябва да бъде насочена към ясно дефиниране на некоректните практики, на минималните умения, които трябва да притежават брокерите, и как да ги придобиват, а също и да изяснява технологията на сделката, така че процесът да стане по-прогнозируем.

„Нужно е и ясно разграничение на сделките с недвижими имоти, тъй като сделка за наем за 150-200 евро не може да се регулира по същия начин като продажба на бизнес имот за няколко милиона евро“, това отбеляза д-р Гергана Цанкова, търговски директор на Luximmo Group.

„Към 2021 г. 18 страни членки на ЕС имат регулирана професия „брокер на недвижими имоти“, като в тях регулацията е държавна или смесена“, допълни Илиана Рашкова, заместник-председател на Национално сдружение „Брокери на имоти“ (НСБИ). Пред аудиторията на бизнес форума на Imoti.net Рашкова заяви, че законова регламентация ще допринесе за изчистването на името на бранша и за излизането му от сивия сектор.

„Без регулация и минимални образователни изисквания за упражняване на брокерската професия негативният ѝ имидж се засилва“, отбеляза Александър Бочев, председател на НСНИ. Той цитира данни от изследване, според които само 37% от потребителите ползват или биха ползвали брокерска услуга. По думите му ниският процент се дължи на нелоялните и некоректни практики, които „през последните години вземат застрашаващи размери“. В дискусията Бочев заяви, че е необходимо да се създаде задължителен и единен публичен регистър, в който да бъдат вписани всички лица, упражняващи брокерската професия и да се въведат минимални образователни изисквания към тях.

По време на дискусията стана ясно, че най-голямо разделение между брокерите предизвиква въпросът кой трябва да регламентира и администрира бранша. Предложението на НСНИ е да се създаде Браншова камара, подобно на камарите в други браншове като нотариуси, архитекти, строители, оценители. Предвижда се нейните органи да бъдат избирани от брокерите и да работят с мандат от три години.

2025 г. е особено  важна за Imoti.net, тъй като се  отбелязват две нейни важни  годишнини – 25 години от създаването  на платформата за обяви за недвижими имоти и 10 години от основаването на единствения национален конкурс за бранша, заедно с бизнес срещите в ключови региони от страната – Real Estate Business Forums and Awards. През тези години платформата е не само лидер в дигитализацията на пазара на имоти в България, но и активен участник във формирането на общественото мнение за бъдещето на недвижимите имоти в страната.

Основен партньор на Real Estate Business Forums and Awards е Fibank.

Партньори на проекта са: Bulgarian Properties, Имотен Център, Дигитална агенция SEOMAX, Estate Assistant и BLD, Агенция за преводи “Нова Транслейт” и Столето .

С подкрепата на: Девин Минерална, Ведра кафе, Lovico, White Bite Catering, Print.bg, DiKa, Хипермаркет HIT MAX – Младост и онлайн супермаркет shop.gladen.bg.

Институционални партньори на проекта са: Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ), Камарата на строителите в България, Международна федерация за недвижими имоти „FIABCI“, Български Съвет за Устойчиво Развитие, Асоциация за развитие на брокерите на имоти (АРБИ), Национално сдружение Брокери на имоти (НСБИ), Висшето училище по застраховане и финанси (ВУЗФ), Университета за национално и световно стопанство (УНСС), Българската фасилити мениджмънт асоциация, Българска стопанска камара – съюз на българския бизнес, Българската асоциация за дялово и рисково инвестиране (BVCA), Българската стартъп асоциация (BESCO).

Медийни партньори са Investor.bg, Dnes.bg, Bulgaria ON AIR, SeeNews, Градът Медия Груп, вестник „Строител“, Stolica.bg, Dir.bg, stroitelbg.bg и stroiteli-bg.com.