До 1597 евро е кв./м в София: Ще има ли скок на цените на имотите?

Имотният пазар в София започна първото тримесечие на 2024 г. с двуцифрен ръст на покупко-продажбите  спрямо същия период на 2023 г. Причината е в натрупването на много позитивни фактори: стабилната икономическа обстановка, ниските лихви по жилищни кредити. Въпреки че имаше някои очаквания за спад на пазара и на жилищните цени, това не се случва.

За това какво можем да очакваме от жилищния пазар пред BloombergTV Bulgaria говориха петима експерти.

Антон Илиев, съосновател на агенция "КА5 имоти"

"Не смятам, че в рамките на година нещо ще се случи. По-скоро ключовият момент, който би променил нещо на пазара, е приемането на еврото. Това е нещо, което голяма част от хората очакват, за да изкарат имотите си за продажба, защото в момента наблюдаваме дефицит, няма предлагане. Няма предлагане, защото вероятно хората, които имат какво да продадат и биха го продали, може би смятат, че пазарът не е добър за продаване, което не отговаря на истината и очакват по-добри времена и смятат, че тези по-добри времена ще дойдат, когато стане ясно дали и кога ще се приеме еврото.“

Добромир Ганев, бивш председател на Национално сдружение "Недвижими имоти"

„Трябва да кажем, че пазарът на жилищни имоти в страната се развива много добре. Оценките за изминалата година бяха отлични за ситуацията на висока инфлация, но очакванията за тази година не са никак лоши, напротив има много обективни причини, които да влияят на умереното покачване на цените, което продължава въпреки спада на сделките през изминалата година. Тези фактори са не малко. Един от тях е може би най-ниските лихви по жилищните кредити в Европа, високата ликвидност в банковата система създава добри възможности за придобиване на собственост, дори и без кредит. В София около 50% от сделките се случват с някакво кредитиране, както и други големи градове. В Пловдив, Варна, Бургас са около 30-35%. Другите фактори, които също влияят на покачването на цените, които на годишна база по данни за последното тримесечие за 2023 г. ръстът е около 10% средно за страната, даже има и по-високи ръстове от 13-14%. Те се влияят от малкото предлагане. Голяма част от хората, които са на вторичния пазар, очакват покачване на цените след еврозоната и поради тази причина част от тях са изтеглили имотите си. Ние забелязваме това намаляло предлагане, което не може да бъде компенсирано от ново строителство, което за миналата година за София е със спад от 12-13%, като разгърната застроена площ. Това са част от факторите, но има и още един фактор, свързан с брутните възнаграждения в страната, които растат с по-бързи темпове – около 13-14% е средният ръст на брутните възнаграждения в страната. Тези фактори не са никак малко. Инфлацията е един от факторите, който влияеше миналата година, но тя намаля, което е добра новина от гледна точка на спиране на покачването на цените на строителните материали и предприемачите имат възможност да планират по-спокойно. Пазарът през 2024 г., ако може да обобщим – умерено покачване на цените в рамките на 5-10% и може би има и психологически фактори, които да повлияят да видим ръст на сделките след второто тримесечие на 2024 г. в някой от градовете. Моето становище е позитивен пазар с интерес от страна на българските граждани в големите градове за придобиване на жилищна собственост.“

Стефка Загорова, кредитен консултант и управител на Credit Advice

„За цените на недвижимите имоти може да коментираме от гледна точка на нашата работа. Тя е именно да консултираме хората при покупката на недвижими имоти и да им съдействаме при осигуряване на банковото финансиране. През последните месеци на миналата и началото на тази година се забелязва по-високи цени от миналата година, забелязва се лек недостиг на завършени имоти. Това, което ние очакваме и виждаме, че се случва е, че цените на имотите със сигурност няма да паднат, поне на имотите, които имат от средно до високо качество. Има тенденция, която се забелязва и се отчита в други държави, приели еврото, тогава се увеличават и чуждите инвестиции, тъй като хора, които до момента се се притеснявали да инвестират в държавата заради валутния риск, то приемането на еврото минимизира този риск и го премахва. В момента това, което се вижда е задържане на интереса за инвестиране в имоти, но от друга страна цените на наемите са на едно по-високо ниво спрямо предходните години. Отново има търсене на наеми на над средно качество имоти.“

Георги Киров, партньор в Colliers International

„Във всеки сегмент има различни очаквания за 2024 г. Специално за бизнес имотите очакваме поскъпване, тъй като в различните сегменти имаме възстановяване, което е последица от два големи шока – Covid и войната в Украйна, специално войната повдигна себестойността на логистичните сгради. Офисното предлагане покрай Covid все още не се е възстановило и въпреки че има малко охлаждане на търсенето това води до по-високи цени. Сред търговските площи, видимо е, че българинът има по-високи доходи и потребява повече и това се отразява положително в търговските центрове и в моловете. При жилищата ситуацията е малко по-различна, от една страна е видимо, че има бум на кредитирането, което е почти изцяло финансирано от депозити. Може да се каже, че и нивото на спестяване е доста високо. За този сегмент се говори, че голяма част от жилищата не се ползват и че кредитирането е под някаква форма с много прехвърляне на риск и даване кредит на хора, които доста спекулативно поемат кредити. Това са просто спекулации, които не са базирани на конкретна статистика, ако погледнем София това е град с 1,5 милиона жители, който расте с приблизително 17 000 души всяка година, което създава нужда от приблизително 11 000 жилища. Това, което се започва като строителство и доставя всяка година, води до лек недостиг и обяснява защо търсенето на жилища за град като София все още е високо. Очакваме 2024 г. търсенето да продължи да е много високо и да има леко покачване на цените, но поради експанзивния бум на кредитиране е добре да има и внимание в този сегмент.“

Младен Митов, анализатор в  агенция за недвижими имоти "Явлена"

„Тази година очакваме от пазара на имоти да е напълно спокоен и предвидим. Не бива да забравяме, че пазарът на имоти има няколко компонента, които го определят – на първо място търсене и предлагане, покупателна способност, инфлация, политическа обстановка и тн. Излязоха данните от Агенцията по вписванията, в които се видя, че след около 6-7 тримесечия има оживление на пазара, но за съжаление само в големите градове. Това се дължи на това, че в София, Пловдив, Бургас, Варна, Стара Загора – това са градовете със силна икономика. Другото, което се забелязва е, че ръстът на ипотеките трайно се повишава, но първото тримесечие на тази година спрямо същото тримесечие на миналата година имаме ръст от над 30%, което е много показателно за София. Това очертава картина на активен предимно жилищен пазар, който се движи от нуждата за купуване на имот. Другото, определящо цените, е това, че имахме през последната година и половина висока инфлация, като цените естествено се опитват да компенсират тази инфлация. От друга страна брутната работна заплата в големите градове нараства всяко тримесечие. Когато се съберат тези компоненти виждаме, че пазара реагира активно на икономическата обстановка. От друга страна лихвите по ипотечните кредити в България са на едни от най-ниските си стойности 2,4-2,5%. През последните година и половина инвестиционната активност в сградното жилищно строителство е много висока. Във всички големи и малки областни градове жилищното строителство е в подем. Качеството на това жилищно строителство е много високо, спрямо това, което сме виждали преди 5-10 години. Вече активно се говори за зелени сгради, а отделно, че банките стимулират закупуването на такива жилища със съответно по-нисък лихвен процент... Ако търсим аналогия с това, което се случи 2009 г. и 2024 г., няма да намерим много допирни точни, защото ситуацията е различна. Ние нямаме все още балон на цените на имотите, според нас. И вече еуфорията от покупките след пандемията плавно преминава.“

Данните на Агенцията за вписванията показват обрат на имотния пазар в София и в другите големи градове - Пловдив, Варна и Бургас. Покупките на имоти в столицата намаляваха пет поредни тримесечия от средата на 2022 г. Но през четвъртото тримесечие на 2023 г. беше отбелязано увеличение с 4,2%, а в началото на 2024 г. ръстът се ускори.

Съживяването на имотния пазар засега е основно в големите градове, но се очаква да се случи и в голяма част от другите общини през второто тримесечие на тази година.

На големите седем града се дължат над 40% от продажбите на жилища в страната. Вписаните законни и договорни ипотеки, които измерват динамиката при жилищното кредитиране, нарастват с 30% в София. Значително увеличение се наблюдава и в Бургас (+29%), Пловдив (+22%) и Варна (+34%). Само в три общини от по-големите има спад в броя на вписаните ипотеки.

България все още има по-висока инфлация от тази, която се наблюдава в Западна Европа, безработица от порядъка на 4%, при която се приема на практика, че няма такава. Това подтиква хората да купуват имоти.

В София цените на имотите достигат до 1597 евро на квадратен метър. Според експерти на този етап няма изгледи за спад в цените. Дори е възможно поетапно да нарастват, основно след приема на еврото.

Още анализи - на сайта на Bloomberg TV Bulgaria